名義変更は可能？マンションのローン残高がある場合

収入が低い、または安定しないなどの理由で、配偶者や親名義で住宅ローンを組むことはよくあります。返済途中で収入が上がったので自分名義にしたい、または離婚などで名義人でない方が住むことになったなど、名義変更をする機会は珍しいことではありません。

通常は、住宅ローンを組んでいる銀行へ相談し、名義変更の承認と手続きをすることになります。この「相談」をせずに、勝手に名義変更をすると、契約違反とみなされ、ローンの一括返済を請求される恐れがあります。何事も真摯に話し合って決めるのが社会のルールです。

とはいえ、名義変更に正当な理由がなければ、銀行も難色を示します。ただ自分のものにしたいから、という軽い気持ちだと、そのままでも問題ないと判断され、名義変更が認められない可能性もあります。手続き上の問題もありますし、ローンがあるうちは、抵当権は銀行のものですので、好き勝手なことはできないのです。

相続などで名義変更をするケースなら問題ありません。しかし、家やマンションの評価額が高いと、相続税が掛かったり、生前に息子名義に変更をすると、今度は贈与税が掛かってきます。相続税の控除額は５０００万円＋（１０００万円×相続人の人数）ですので、億単位の評価額でなければあまり心配はいりません。問題は贈与税で、基礎控除額は年間で１１０万円まで。しかし、住宅取得資金贈与税の控除というものがあり、１０００万円＋基礎控除＋評価額による控除額で、最高１３３５万円の控除額になります。よって、住宅の評価額がそれ以下なら贈与税が控除されますが、ほとんどは超えますので、数百万円～数千万円の贈与税が掛かってくることになります。

また、配偶者からの住宅資金や不動産贈与は最高２０００万円まで控除されますが、条件が２０年以上の婚姻期間、贈与された翌年の３月１５日までに不動産を取得かつ居住していること、配偶者控除申請を本人がすること、同じ配偶者からの控除は１度限りということ、と少々ハードルが上がっています。

さらに、離婚の場合も様々なケースがありますが、ほとんどが銀行への相談、または借り換えなどで名義変更が可能になります。やはり銀行に相談が基本中の基本です。